À l’ère du « home staging » et des différentes stratégies de mise en marché d’un immeuble, il n’est pas rare qu’avant de mettre sa résidence en vente, on fasse d’abord effectuer quelques rénovations afin d’en augmenter l’attrait pour les acheteurs potentiels.
Qu’il s’agisse de rénovations plus substantielles ou simplement esthétiques, le fait que des rénovations récentes aient été effectuées sur l’immeuble convoité constitue parfois un incitatif supplémentaire menant à la conclusion de la transaction.
Avant de conclure la transaction et idéalement au stade de l’offre d’achat, ou avant, l’acheteur potentiel devrait s’assurer d’obtenir toutes les preuves de paiements des différents intermédiaires qui ont participé à la rénovation de l’immeuble mis en vente.
En effet, les personnes participant à la rénovation d’un immeuble, que ce soit les entrepreneurs ou les fournisseurs de matériaux, disposent d’un outil de protection important quant au paiement du travail accompli ou des matériaux fournis, soit l’hypothèque légale de la construction.
Il s’agit d’un mécanisme de garantie pour les factures impayées des constructeurs¸ fournisseurs de matériaux et rénovateurs, quant aux travaux réalisés dans un immeuble. Ainsi, il est possible pour ces fournisseurs de service de prendre une hypothèque sur l’immeuble jusqu’à hauteur de la plus-value que leurs travaux ont conférés audit immeuble.
L’hypothèque légale est un droit immobilier, c’est-à-dire qu’il se rattache et affecte l’immeuble où les travaux ont été réalisés. Ceci veut donc également dire que sous réserve du respect de conditions de publication de l’hypothèque dans les délais prescrits au Registre foncier, celle-ci confère aux créanciers une garantie sur l’immeuble, peu importe si celui-ci est revendu.
Les créances sont donc garanties par l’hypothèque et celle-ci pourrait ultimement permettre au créancier garantie de faire vendre en justice l’immeuble sur lequel l’hypothèque est prise, dans la mesure où cette hypothèque aura été inscrite dans les trente (30) jours de la fin des travaux.
Compte tenu que certaines transactions se concluent parfois dans de très courts délais, il est impératif de demander les preuves de paiements des différents intervenants lorsque des travaux de rénovations ont été effectués récemment avant la transaction. En effet, un immeuble pourrait être vendu avant même que l’intervenant ait eu le temps de publier son hypothèque, et qu’il demeure dans le droit de la faire!
Prenons l’exemple d’un vendeur qui fait rénover une salle de bain ou remet sa cuisine au goût du jour afin d’augmenter le potentiel de vente de sa maison. Supposons que ce même vendeur, soit par négligence, mauvais calcul ou mauvaise foi, ait omis de payer les intervenants ayant participé aux travaux. L’acheteur qui se porterait acquéreur de l’immeuble, sans s’être assuré que les travaux de rénovations ont été entièrement payés, pourrait voir inscrire dans les jours qui suivent, une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble qu’il vient d’acquérir, avec toutes les conséquences que cela pourrait entraîner.
C’est pourquoi une vérification de paiement, préalablement à l’achat, ou l’inscription d’une telle condition dans l’offre d’achat pourrait s’avérer une mesure de protection pour le moins opportune. En effet, même si l’acheteur disposerait vraisemblablement d’un recours potentiel contre le vendeur, cette précaution prise en amont permettra d’éviter des coûts et des désagréments importants en aval.
N’hésitez pas à nous contacter au besoin pour connaître plus en détail les particularités propres aux hypothèques légales de la construction ou toutes questions connexes, il nous fera plaisir de vous aiguiller dans la meilleure direction.
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