Dans son article « Connaître ses limites ! C’est parfois troublant », Richard Thibaudeau, arpenteur-géomètre, entame une distinction juste et pertinente entre deux opérations que les professionnels de son domaine sont parfois appelés à réaliser, soit le bornage et le piquetage.

D’un point de vue juridique, cette distinction entre le bornage et le piquetage présente également un intérêt, tant pour le propriétaire de terrain qui le demande, que pour le(s) propriétaire(s) voisin(s).

En effet, le piquetage n’a pas la même valeur légale que le bornage. Le piquetage vise à établir les limites apparentes du terrain, selon la version non-contestée du client. Le bornage quant à lui vise à établir de façon irrévocable et permanente la limite entre deux propriétés lorsque celle-ci peut être mise en doute.

Comment cette limite peut-elle être mise en doute et pourquoi ? Notamment par le jeu de ce qu’on appelle la prescription acquisitive.

La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété.

La prescription acquisitive d’un immeuble est une question de fait et non de titre. Elle intervient justement lorsque celui qui se prétend propriétaire n’a pas de titre officiel, mais qu’il agit comme tel. La prescription acquisitive requiert une possession.

La possession, suppose la coexistence de deux éléments, l’un objectif et l’autre subjectif:

1- L’élément objectif

Cet élément réside dans le fait d’accomplir des actes matériels à l’égard de la chose, à la manière d’un propriétaire agissant avec son bien, directement ou par le truchement d’une autre personne qui détient le bien pour lui, soit des actes matériels d’utilisation, d’occupation, de jouissance ou de transformation du bien. Ainsi objectivement nous possédons le bien.

Les tribunaux ont retenu comme preuve de cet élément : la récolte du foin, la culture du sol, le pâturage des animaux, la coupe de bois, l’érection, l’entretien ou la démolition d’un immeuble, l’installation et l’entretien de clôtures, de haies, le creusage d’un fossé, le stationnement d’automobiles, etc.

En revanche, l’utilisation d’un lac ou d’une berge à des fins récréatives (baignade, pêche, amarrage d’un canot) n’a pas été considéré comme un acte de possession.

2- L’élément subjectif

Cet élément se reflète dans l’intention du possesseur de se conduire comme le véritable propriétaire du bien. En d’autres mots, c’est la volonté ou la conviction du possesseur d’être le réel titulaire du droit qu’il exerce.

Pour ce faire, il faut examiner la conduite du possesseur par référence à une personne placée dans la même situation.

Pour produire des effets, la possession doit également être paisible, continue, publique et non équivoque.

– Paisible

La possession est paisible lorsqu’elle s’exerce en absence de violence et de contrainte.

– Continue

La possession est continue lorsque les actes de jouissance sont accomplis régulièrement par le possesseur.

– Publique

La possession est publique lorsque le possesseur ne fait rien pour cacher son intérêt.

– Non équivoque

La possession est non équivoque lorsqu’il est facile de déterminer à quel titre sont exercés les actes qui démontrent l’exercice du droit.

Ces quatre (4) conditions sont complémentaires et doivent exister de façon concomitante pendant une période de dix (10) ans.

Prenons par exemple le cas de deux voisins, Jean et Pierre. Jean utilise son terrain et l’entretien depuis des années. Pierre requiert une opération de piquetage et Jean découvre alors que l’arpenteur chargé du piquetage, place des repères sur une parcelle de terrain, dont il se croit propriétaire.

Jean pourrait, sous réserve des conditions mentionnées ci-haut, revendiquer la propriété de cette parcelle, bien qu’une opération d’arpentage subséquente ou que les titres démontrent une ligne de séparation des terrains différente. Il devra donc faire part de ses revendications ou de ses motifs de contestation immédiatement à l’arpenteur chargé de l’opération.

De plus, si toutes les conditions sont rencontrées pour mettre en œuvre la prescription acquisitive, Jean pourrait s’adresser à un Tribunal afin de se faire déclarer propriétaire de la parcelle de terrain, qui appartenait selon les titres à son voisin. Il en est devenu propriétaire par l’effet du temps et par l’effet de la prescription.

À notre avis, c’est à ce niveau que se situe le plus grand avantage pour un acquéreur ou un propriétaire à faire procéder à une opération de piquetage, s’il existe un doute sur les limites de la propriété. Cette opération pourrait révéler des limites de terrains différentes de celles sur lesquelles s’exerce, dans les faits,  le droit de propriété de deux voisins.

Ainsi, le piquetage pourrait permettre au propriétaire ou à l’acquéreur du terrain sur lequel cours la prescription acquisitive, de  contester l’exercice du droit de propriété fait par son voisin, de s’opposer à la possession et ainsi interrompre le délai de 10 ans, donc, avant que la prescription acquisitive ne puisse être invoquer valablement. Dès lors de contestation, on ne peut en effet plus parler de possession paisible par Jean.

Si suite au piquetage, une mésentente survient ou subsiste quant aux limites de propriété, des démarches additionnelles en bornage devront être entreprises. Nous détaillerons les sources, le processus et les conséquences juridiques d’un recours en bornage lors d’un prochain article.

Dans l’intervalle, n’hésitez pas à nous contacter pour de plus ample information à ce sujet ou pour faire valoir vos droits.

L’équipe de Vigi Services Juridiques inc.
info@vigiquebec.com
418-476-2885
275, rue du Parvis, suite 520
Québec (Québec) G1K 6G7