Dans son article intitulé « Les exceptions au droit de reprise d’un logement par le propriétaire locateur », Me Justine Audy fait état d’une situation pour le moins malencontreuse pour un couple qui désirait acquérir un immeuble locatif de type « multiplex ».
La situation exposée par Me Audy est celle d’un couple qui désire acheter un immeuble locatif pour l’habiter et qui doit s’adjoindre un troisième investisseur, donc un troisième copropriétaire, et ce, pour avoir les sommes suffisantes reliées à l’achat. Un projet prometteur qui nous anime peut parfois aboutir vers une situation réellement difficile si le tout n’est pas correctement planifié.
En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec fait en sorte qu’aucun des copropriétaires ne pourra reprendre un logement de l’immeuble acquis pour s’y loger dans un tel contexte. Ainsi, en retirant aux propriétaires la possibilité de reprendre un logement pour l’habiter, ils devront trouver un logement ailleurs, et ce, tant et aussi longtemps qu’un locataire ne décidera pas de mettre fin à son bail. Le tout est bien expliqué dans l’article de Me Audy que vous pouvez consulter en cliquant ici. (http://blog.mytodom.com/les-exceptions-au-droit-reprise-dun-logement-proprietaire-locateur-premiere-partie/)
Regardons ensemble les conséquences que pourraient avoir une telle découverte pour les parties impliquées.
Le couple, (disons Manon et Richard), qui désiraient au départ acquérir un immeuble pour y vivre pourraient donc se retrouver dans une situation où ils seraient finalement obligés de défrayer, en plus du paiement hypothécaire et des frais reliés au fait d’être propriétaire d’une immeuble (taxes municipales, scolaire, frais d’entretien et autres.), les coûts d’un loyer additionnel pour y vivre.
Manon et Richard pourraient alors avoir envie de se désister de leur promesse d’achat devant ce fardeau financier supplémentaire.
Malheureusement pour eux, le vendeur (disons Jean) serait quant à lui en position d’obliger Manon, Richard et le troisième investisseur (disons Roger) à conclure la vente.
L’action en passation de titre
Jean pourrait entreprendre un recours en justice désigné, dans le jargon juridique, comme l’action en passation de titre et prévu à l’article 1712 du Code civil du Québec :
« 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. »
Toutefois, aux fins de l’exercice du recours en passation de titre, certaines conditions préalables doivent être rencontrées, soit :
- une mise en demeure formelle devra être envoyée à Manon, Richard et Roger les enjoignant de signer l’acte de vente, et;
- Jean devra joindre un projet d’acte de vente conforme aux termes et conditions de la promesse d’achat.
À défaut de donner suite à la promesse, une action en passation de titre pourrait être intentée, par laquelle Jean demanderait que Manon, Richard et Roger soient tenus de signer l’acte de vente dans un certain délai ou, qu’à défaut, le jugement équivaille à cette signature.
Au surplus, Jean pourrait demander des dommages et intérêts aux promettant-acheteurs dans la mesure où il subirait des pertes monétaires suite à leur refus de conclure la transaction.
Il est possible d’imaginer, par exemple, que Jean ait signé une promesse d’achat pour un autre immeuble et que le défaut de Manon et Richard lui cause des préjudices.
Bien évidemment, comme tout recours judiciaire, l’exercice de l’action en passation de titre peut engendrer des dépenses non négligeables ainsi que des délais.
En ce sens, si vous vous retrouvez dans une telle situation, il peut être opportun de considérer une solution négociée. Par exemple, compte tenu de la situation complexe dans laquelle Manon et Richard se retrouvent, Jean pourrait tenter de s’entendre avec eux sur un montant qui serait versé à titre d’indemnité, afin de convaincre un locataire de céder son logement aux acquéreurs. Le partage de cette indemnité entre les parties à la transaction pourra donc être négocié à l’amiable, avant ou pendant les procédures.
Toutefois, à défaut d’entente, Manon et Richard seraient légalement tenus de conclure le contrat de vente et d’acquérir l’immeuble.
Cette situation démontre bien l’importance de consulter son conseiller juridique avant de signer tout contrat, que ce soit une promesse d’achat ou autre.
Si vous considérez être dans une situation potentiellement litigieuse, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons analyser la situation avec vous et ainsi évaluer les meilleures options qui s’offrent à vous, selon vos droits et/ou obligations.
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