Nous en convenons d’entrée de jeu, ceci n’est certes pas le premier texte à paraître sur le sujet. Toutefois, notre implication récente dans des litiges en matière de vices cachés et plus particulièrement la lecture de décisions récentes de nos tribunaux nous a convaincu de la pertinence de ce billet.

En effet, alors que les décisions des tribunaux québécois dans les litiges faisant intervenir la garantie légale de qualité contre les vices cachés apparaissaient, jusqu’à une certaine époque plutôt favorables aux acheteurs, il nous a semblé, à la lecture de décision plus récentes, que les tribunaux se montrent de plus en plus exigeant quant au comportement de ce dernier lorsque vient le temps d’analyser le caractère occulte du vice allégué.

On pourrait avoir tendance à croire qu’il suffise d’invoquer l’ignorance d’un vice important qui affecte le bien acheté pour faire intervenir automatiquement la garantie de qualité contre les vices cachés et ainsi se voir indemnisés pour les pertes encourues afin de remédier aux défauts du bien acquis. La réalité est quelque peu différente.

A- Éléments donnant ouverture à la garantie légale de qualité contre les vices cachés.

La garantie légale de qualité contre les vices cachés est prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec.

L’article 1726 C.c.Q. est à l’effet que :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. ».

Pour donner ouverture à la garantie légale, le vice doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur.

Nous concentrons pour notre part notre attention sur le caractère caché ou occulte du vice.

B- Caractère caché du vice

La lecture et l’analyse de décisions récentes nous a permis de constater que nos tribunaux semblent de plus en plus nuancer la portée et l’application du deuxième alinéa de l’article précité.

Le principe a été posé par la cour suprême, en ces termes :

« 51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5^e éd. 1987), p. 149. Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. »[1].

Ainsi, l’élément essentiel de l’analyse du caractère occulte du vice allégué repose sur l’examen du bien fait par l’acheteur, à la lumière d’un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances.

Alors que le deuxième alinéa de l’article 1726 semble clairement exclure la nécessité de recourir à un expert dans l’examen du bien, l’analyse de la jurisprudence permet d’apporter d’importantes nuances.

Est-ce qu’on devrait avoir recours à un expert quand le bâtiment est âgé ? Que faire si l’on remarque certaines petites anomalies sur l’immeuble ?

Nos tribunaux ont tranché à diverses occasions que les éléments suivants pourraient entraîner l’exigence qu’un acquéreur s’adjoigne les services d’un expert avant de procéder à la transaction : l’âge du bâtiment ; le fait que des promettant-acheteurs précédents se soient désistés suite à la réception d’un rapport d’inspection préachat rendu disponible ; la présence d’indices de défectuosités, tels que de signes d’efflorescences, des petites fissures apparentes, par exemple.

Interpréter l’article 1726 comme signifiant que le recours à un expert n’est jamais nécessaire aurais pour effet de « déresponsabiliser l’acheteur ».

L’obligation d’investigation imposée à l’acheteur pourrait même, en certaines circonstances, exiger de lui des travaux destructifs ou intrusifs, comme ouvrir un mur, enlever le crépis autour d’une fondation, afin qu’il puisse connaître l’ampleur des déficiences que certains indices laissent présager.

C- Conclusion

Malgré l’apparente clarté des termes du deuxième alinéa de l’article 1726, le concours d’un expert qualifié, préalablement à l’achat d’un immeuble pourrait s’avérer essentiel afin de se prémunir contre d’importantes difficultés résultant de la découverte, a posteriori, de défectuosités et déficiences dans le bien acquis.

C’est d’ailleurs là le meilleur conseil que nous puissions donner à nos clients qui sont sur le point de se porter acquéreur d’un nouvel immeuble. Faire inspecter !

Et cela pourrait être tout aussi opportun pour le vendeur, qui serait quant à lui mieux à même de connaître et de divulguer l’état réel de l’immeuble qu’il s’apprête à vendre et ainsi éviter de se faire entraîner dans un recours en vice cachés, s’évitant du même coup de vivre une expérience financièrement et personnellement difficile.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question en cette matière. Parfois, une petite consultation vous permettra d’éviter une perte financière importante.

L’équipe de Vigi Services Juridiques inc.
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